出品 | 创业最前线
作者 | 吴磊
编辑 | 蛋总
美编 | 邢静
审核 | 颂文
利润从289亿元滑落到10亿元，保利发展仅仅用了5年时间。
这让保利发展当前的站位较为尴尬：一方面，2025年其实现销售签约金额2530亿元，蝉联行业第一，仍是房企“一哥”；另一方面，其归母净利润同比骤降79.31%至10.3亿元，甚至不敌挣“辛苦钱”的子公司保利物业——2025年，保利物业的公司拥有人应占溢利为15.50亿元。
放在行业中来看，保利发展2025年归母净利润约为中海的1/12、华润置地的1/25，又让其“一哥”的含金量大大缩水。
没有足够的利润规模支撑，保利发展2025年给出了拟每10股派发现金红利0.35元（含税）的方案。
在2025年业绩会上，有投资者直接向保利发展董事长刘平发问，直指公司“分红金额很低，分配方案与央企的形象地位不匹配，像经营业绩亏损的城建发展、金隅冀东等国企都给出了更高的分红”。
那么，保利发展究竟为何“保不住利润”？
1、归母净利润暴跌8成，几乎只剩巅峰的1/28
4月17日深夜，保利发展终于披露了2025年财报。
2025年，公司实现营收3081亿元，同比下滑1.13%；归母净利润10.3亿元，同比暴跌79.31%。
自2021年以来，保利发展的利润连跌5年，而2025年则是跌幅最深的一年。在这背后，公司归母净利润一路从2020年的289.5亿元下滑至2025年的10.3亿元，短短5年时间缩水96%。
（图 / 保利发展财报）作为连续三年蝉联合同销售额第一的房企，保利发展交出的这份“成绩单”着实令外界震惊。
从自身横向对比来看，公司2025年归母净利润规模只剩2020年时的1/28。不仅如此，公司旗下子公司保利物业2025年的公司拥有人应占溢利达到15.5亿元，比保利发展高出5亿多。
放在行业中纵向对比来看，2025年，销售额排名行业第二的中海股东应占溢利为126.9亿元，是保利发展的12倍；排名第三的华润置地股东应占溢利为254.2亿元，约是保利发展的25倍。
要知道，即便是这样的业绩，保利发展都要依靠政府补助、投资等非经常性损益项目的助力，若扣除非经常性损益，公司的扣非后归母净利润同比暴跌84.52%至6.6亿元，直接掉出10亿元的大关。
对于业绩的下滑，保利发展曾在2025年业绩预告中解释，一方面是受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降；另一方面，公司结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少2025年归母净利润约42亿元。
据「创业最前线」不完全统计，仅在2023年至2025年，保利发展计提资产减值准备合计高达175亿元，其中存货跌价准备接近148亿元，这对利润的侵蚀已经跃然纸上。
这是否也侧面说明，过去几年，保利发展在拓展土地之时过于激进，缺少对市场的仔细研判？造成如此巨额的资产减值，是否说明管理层在战略层面存在失误？囤积的土地泡沫究竟何时才能完全出清？
对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
在资本市场，投资者则直接用脚投票。在保利发展披露财报的次交易日（4月20日），其股价收跌2.14%。于4月29日，其股价报收6.14元/股，较2025年巅峰的9.12元/股跌去约33%，总市值仅剩735亿元。
一家营收超3000亿元，销售额排名行业第一的房企，市值还在700亿元周围打转，估值之低也侧面说明，外界对保利发展未来的疑虑之深。
在2025年业绩会上，有投资者已经明确提出，希望保利发展能提高格局站位，在力所能及的范围内，主动积极做好市值管理，给投资者更多信心和支持。
2、继续加码拿地，有息负债超3000亿
尽管被过去的土地库存所困扰，保利发展仍然是土地交易市场的常客。
2025年，公司拓展地价791亿元，较2024年的683亿元增长上百亿，增幅达到16%；总计容面积457万平方米，同比增长39%。
截至2025年末，公司待售面积5654万平方米。其中，增量项目925万平方米、存量项目高达4729万平方米。
（图 / 保利发展财报）即便按照2025年的签约面积1235万平方米计算，仅存量项目就需要近4年时间才能销售完毕。既然如此，保利发展为何还要继续加码拿地？
从一定程度上来说，这是不得已而为之。在房地产辉煌时期，为了推高销售规模，土地市场竞争激烈，房企普遍面临“抢地”压力，其中不少项目即便是在一二线城市，也存在位置不佳的问题。
在当前的市场环境下，市场推崇“好房子”，不少新项目已经迭代到第四代住房，户型、小区环境、得房率等方面都有了质的变化，这也导致存量项目面临销售压力，也是造成一众房企大规模计提存货跌价准备的一个重要原因。
即便头顶“央企”光环，保利发展也面临存量去化难的问题。2025年，公司实现销售签约金额2530亿元。按照其说法，公司2025年共推动存量项目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。
若以此计算，公司的存量项目贡献了不到4成销售额。这也意味着，保利发展仍需不断去土地市场拓展核心城市的核心地段土地，以提振销售额，进而保住行业销冠的位置。
而一边加速拿地的保利发展，另一边也在加速融资。
据财报披露，保利发展在2025年发行了110亿元中期票据、45亿元公司债、85亿元现金类定向可转债，融资超200亿元。
截至2025年末，公司有息负债高达3412亿元，其中一年内到期的706亿元。不过，公司的货币资金余额为1229亿元，仍可覆盖短期有息负债。
但这并不意味着保利发展就没有债务压力。据「创业最前线」不完全统计，在销售额排名行业前三的房企中，保利发展的有息负债总额最高，是唯一超过3000亿元的房企，且资产负债率最高，达到72.26%。
2025年，保利发展的利息费用高达46亿元，这对利润的侵蚀不言而喻。
（图 / 保利发展2025年财报（单位：元））不过，进入2026年，保利发展的融资步伐未停。2026年1月，其发布募集说明书，拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金不超50亿元；3月，发行10亿元公司债券；4月，再次发行公司债券，募资15亿元。
客观来看，不少房企容易被沉重的债务压垮，那么，面对眼下巨额的债务，保利发展是否感到担忧？巨额债务带来的利息费用已经成为吞噬利润的“黑洞”，又该如何解决？对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
3、单月销售额12连降，摇摇欲坠的“第一”
诚然，在当下房地产市场里，“活下去”是大多数房企最为重要的课题。但若想穿越行业周期，房企必须在安全和发展中谋求新的平衡。
对于“国央企”扎堆的头部房企来说，品牌、资源、现金流、融资都已经是维持安全生存的“基础配置”，而规模、利润、业务仍然是外界衡量企业发展潜力的焦点。
从保利发展来看，其利润已经在5年内缩水96%，完全不敌中海和华润置地，已然在头部房企中落于下风。
在业务层面，保利发展的核心仍然是住宅开发，商业地产规模仍然较小。「创业最前线」曾在《规模上天、利润贴地！保利发展走“钢丝线”》一文中，详细阐述保利发展商业基因不足，在行业“掉队”的现象。
其实，保利发展多次喊出“做大不动产经营业务”的口号，试图提高在商业地产上的影响力。但截至2025年末，保利发展的租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平方米，实现资产经营收入51.4亿元，甚至不到全年营收3081亿元的零头。
没有足够的利润、强劲的“第二增长曲线”加持，保利发展自然而然地将眼光放在销售之上。
中指院数据显示，2023年至2025年，保利发展的合约销售额分别以4207亿元、3230亿元、2530亿元居于行业第一的位置，这也是其被称为“房企一哥”的原因所在。
但是，房地产市场的“头把交椅”并不好坐。2026年3月，保利发展实现签约金额260.33亿元，同比减少10.28%。这是自2025年4月以来，公司的单月销售额出现的第12连降。
这种销售层面压力，让保利发展“第一”的位置岌岌可危。2026年1-3月，保利发展实现签约金额517.82亿元，同比减少17.84%。同期，中海系列公司累计实现合约物业销售金额约515.20亿元，同比上升11.0%。
一涨一跌之间，让保利发展和中海的差距只剩约2亿元，双方无限接近。
（图 / 保利发展公告（上）、中海公告（下））其实，早在2025年末，保利发展的权益销售额就已经低于中海。据中指院数据，2025年，中海的权益销售额为2311亿元，比保利发展的2000亿元高出311亿元。
（图 / 中指院）通过合作开发的方式，保利发展2025年保住了“合约销售额行业第一”的位置，但公司也为此付出了不少“代价”。财报显示，2025年，少数股东分走了约40亿元的利润，约为当期归母净利润的4倍。
（图 / 保利发展财报）利润如此悬殊背后，公司是否将大部分利润给到少数股东或其他合作方？是否存在利益输送？未来，公司将如何提振利润？在和中海的贴身肉搏中，能否稳住“行业销冠”的地位？对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
自古以来，都有“打江山易、守江山难”的说法。对于苦守“行业销售第一”位置的保利发展来说，销售之战不只是关乎荣誉与地位，更是维系繁荣表象的底盘，不容有失。
*注：文中题图来自保利发展官方微博。
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